Кризиса нет, есть меняющаяся реальность, и задача предпринимателя – адаптироваться к ней. В этом убежден Виктор Ильичёв, основатель группы компаний «ВостСибСтрой». В последние годы компания временно отошла от роли застройщика, сделав ставку на партнерские девелоперские проекты и крупные подрядные работы. Но уже в 2021-м планирует вернуться и предложить иркутянам жилье в микрорайоне с уже построенной поликлиникой, школой, детскими садами и дорогами. Об итогах 2020 года и планах на будущее – в нашем интервью.
Виктор Ильичёв, основатель ГК «ВостСибСтрой». фото - А. Федорова
Ставка на партнерство
Виктор Геннадьевич, последние пару лет о компании «ВостСибСтрой» было слышно не так часто. Наверное, потому, что вы реализовывали меньше жилых объектов – а они, как правило, больше на слуху: реклама, продажи. Почему решили отойти от роли застройщика? Кризис повлиял? Или решили взять паузу в связи с изменениями в законе о долевом строительстве?
– Предпринимательство – вещь изначально рискованная. Никаких гарантий здесь нет. Поэтому мы рассчитываем и оцениваем свои риски.
Вы упомянули о том, что были внесены изменения в 214-ФЗ. Мы действительно решили выдержать паузу, посмотреть, как ситуация отразится на рынке. С нашей точки зрения, опыт, в целом, был положительный: помимо строителей, перестроились и сами банки, у них появился навык такой работы, теперь они спокойно смотрят на предоставление проектного финансирования.
Роль застройщика временно оказалась «на паузе», но ведь из девелопмента жилья вы не ушли? Сейчас в партнерстве с другими компаниями вы развиваете проекты «Хрустальный парк», «Патроны Парк» и подготавливаете другие объекты. В чем плюсы такой коллаборации для рынка, для партнеров, для конечных потребителей?
– Мы на рынке всегда были известны, в первую очередь, как девелоперская компания – и понимали, что на этот рынок обязательно вернемся. «Паузу» в застройке решили восполнить партнерскими проектами – чтобы навыки девелоперского бизнеса в нашей компании сохранились.
Когда мы выкупили у компании En+ два загородных проекта, которые теперь называются «Патроны Парк» и «Хрустальный парк» – мы поняли, что это специфичный продукт. До тех пор компания строила многоэтажное жилье: пяти-, девяти, двадцатиэтажные дома, но коттеджи и таунхаусы – никогда. При этом мы понимали: построить-то мы можем, но строитель и девелопер – это разные истории. Нужно продумать малоэтажный продукт, преподнести его клиентам.
Микрорайон "Хрустальный парк". фото из архива компании
Стали смотреть, кто на рынке наиболее профессионален в этой области – и нашли для каждого проекта, каждого участка такого партнера – Дмитрия Кузнецова в «Патроны Парке» и Олега Барышникова в «Хрустальном парке». У обоих был опыт комплексного строительства загородных территорий, с обоими мы были давно и хорошо знакомы. Доверие между партнерами – очень важная вещь, не менее важная, чем профессионализм, ведь проекты – долгосрочные.
Как распределили сферы ответственности?
– У нас было больше финансовых и административных ресурсов – для комплексного строительства это немаловажно. В нашей сфере ответственности – инфраструктурные вопросы, общение с госструктурами, с En+, проработка проектного финансирования, для которого требуется до 20% своих денег. Партнеры, в свою очередь занимаются тем, в чем они профессионалы с наработанными компетенциями, – созданием и продвижением качественного загородного продукта.
"Патроны Парк". фото из архива компании
Поэтому в проектах видны, в основном, они?
– Да. Но за их спинами стоит «ВостСибСтрой» – серьезная организация, которая в случае чего ответит по обязательствам перед дольщиками. Сумма сделки достаточно большая, не 2-3 миллиона рублей, у людей возникают вопросы: каковы гарантии, что все будет сделано? Когда в этом процессе возникаем мы – получается такая финансово-творческая синергия, солидарность брендов.
Виктор Ильичёв, основатель ГК «ВостСибСтрой». фото - А. Федорова
Судя по событиям 2020 года, вы очень вовремя переориентировались на загородный рынок. За время самоизоляции многие горожане задумались о переезде…
– Это правда, у многих людей возникло желание не жить в многоэтажных домах в городе. Это увеличило спрос на загородное жилье, но – квалифицированного уровня, где реализована социальная инфраструктура, дороги, центральные сети. В наших проектах это есть. В «Хрустальном парке», например, в этом году уже построен и сдан детский сад, запроектирована школа, средства на ее строительство заложены на 2022 год.
Здание детского сада в микрорайоне "Хрустальный парк"
Планируете ли вы продолжать партнерскую схему в других проектах?
– Да, несомненно. Мы сейчас формируем новые многоэтажные проекты и очень тщательно подбираем партнеров. Смотрим, кто наиболее успешен в этой области и психологически близок, у кого человеческие ценности такие же, как у нас. Пойти по этому пути с человеком, который мыслит по-другому, – это либо часто ссориться и в конце концов разбежаться, либо не достичь нужного результата. Работа в партнерстве должна приносить удовольствие всем, она должна быть взаимовыгодной.
Правильно я понимаю, что, несмотря на успешные примеры коллаборации, строительство и продажу жилья собственными ресурсами вы тоже планируете?
– Конечно. В 2021 году мы планируем возобновить работу по проекту “Юго-Западный”. Сколько будем возводить жилья – пока не скажу, все пока в проработке.Сейчас у нас нет задачи насытить рынок квадратными метрами. Мы хотим получать удовольствие от работы, строить хорошие объекты и сдавать их вовремя. И если проектное финансирование раньше пугало, то сейчас обнадеживает. Поток денег – постоянный. Банк контролирует финансовые показатели, и для дольщика это дополнительные гарантии.
Новая сеть дорог в мкр. "Юго-Западный"
Госзаказы: риски и новые компетенции
Помимо девелоперского бизнеса, «ВостСибСтрой» всегда развивал и направление подрядных работ. Расскажите о последних проектах в этой сфере.
– Мы давно работаем с Русалом, в 2021 году завершаем работы на Тайшетском алюминиевом заводе. Помимо завода, в Тайшете строится еще и анодная фабрика, поэтому руководство Русала очень правильно подошло к вопросу: они посчитали, сколько людей возьмут на работу на месте и сколько им придется еще привезти, и поняли, что к запуску завода необходимо новое жилье. Мы включились в этот проект: часть домов строит наша компания, часть – наши коллеги из другого региона. Возводится полноценный микрорайон, там предусмотрено и строительство поликлиники, двух детских садов, и школы.
Строительство Тайшетского алюминиевого завода
Как оцениваете опыт работы по госконтрактам? Все-таки государство - не самый простой заказчик.
– Поскольку у нас производственные мощности высвобождались, мы пошли на госконтракты, победили в ряде аукционов, завершаем абсолютное большинство проектов в конце 2020 года. На следующий год у нас переходит только один контракт по Байкальской особой экономической зоне. И больше пока мы участие в аукционах не планируем: маятник для нас качнулся обратно в девелоперский бизнес.
Виктор Ильичёв, основатель ГК «ВостСибСтрой». фото - А. Федорова
Конечно, мы не уйдем от подрядов совсем, - это сильная, наработанная годами компетенция. Но сейчас важно довести все текущие генподрядные проекты до успешной сдачи и взвешенно подойти к новым.
На непростые условия госконтрактов компания идет осознанно? Зачем входить в проекты, если понимаете их сложности?
– Логика таких решений была разной. Например, в случае с Тулуном мы заранее понимали, что денег там не заработаем. Но я побывал в Тулуне между первой и второй волной наводнения и всё видел. Это страшное горе для города, и остаться в стороне было невозможно. Может быть, у кого-то возникнет скепсис по поводу этих слов, но мы коллегиально приняли такое решение: людям надо помочь.
Жилые дома в г. Тулун
В других проектах – другая мотивация. Например, сейчас мы заканчиваем строить школу в «Юго-Западном» на 1275 мест, на полгода раньше срока. Проектирование школы - за наш счет. Так же и со школой, которая будет строиться в “Хрустальном парке”: мы выделили средства на проектирование, отдали администрации проектно-сметную документацию, прошедшую экспертизу.
Часто говорят: на Западе сначала сделают инженерную инфраструктуру, дороги подведут, а потом начинают строить жилье. И это абсолютно правильно. У нас чаще всего наоборот: сначала построили жилье, а потом начали думать, как туда подведем сети, дороги, где будут учиться дети. Так что в «Юго-Западном» мы пошли по правильному пути: сначала дороги, инженерная инфраструктура, соцобъекты: школа, детский сад, поликлиника. Сейчас нам осталось только строить жилье. Это повышает привлекательность продукта, несомненно. Подобным образом идет и реализация “Хрустального парка”..
Школа на 1275 мест в мкр. «Юго-Западный»
Еще один блок работы по госзаказам, который позволил, в том числе, расширить географию работы компании, – это строительство административных зданий, судов в Иркутске и Чите. Расскажите об этих проектах.
– Строительство ведется по федеральной программе развития судебной системы. Уже заканчиваем работу по Иркутскому областному суду на Волжской: там была проведена реконструкция старого здания и рядом с ним запроектировано и возведено новое. Второе здание – Арбитражного суда - будет сдано до конца 2021 года.
Здание Арбитражного суда
Когда мы начали строить в Иркутске два здания, нас попросили подключиться и к строительству Читинского суда. Там, кроме строительно-монтажных работ, параллельно потребовались и компетенции в проектировании. С такой двойной задачей нам помогает справляться собственный проектный институт. В следующем году в Чите здание суда будем тоже вводить в эксплуатацию.
Кризиса нет
В 2017 году, выступая на Sbertalks, вы сказали: «Кризиса нет, есть новые обстоятельства, в которых бизнесмены оказались». По-прежнему считаете так?
– Да, я до сих пор придерживаюсь этой точки зрения. Кто-то может сказать, что сейчас кризис. Да нет никакого кризиса, ситуация изменилась, и мы опять под нее будем подстраивать свои продукты. Где мы будем строить: в городе или за городом? 20-этажки или таунхаусы? Что нужно людям? В девелоперском бизнесе в последние годы правила игры диктуют не застройщики, а покупатели, так будет и дальше.
2020 год принес не только минусы, но и плюсы – например, запуск разнообразных программ господдержки. Как оцениваете роль льготной ипотеки?
– То, что льготная ипотека появилась и будет продлена – прекрасно. Это очень поддержало рынок. Есть, конечно, перегрев рынка с точки зрения цен, но, думаю, в 2021 году ситуация стабилизируется.
Понятно, что есть еще и психологический фактор. Ситуация с пандемией давит: у людей возникает естественное желание спрятаться, ничего не предпринимать, а лучше вообще не выходить на улицу. Но жизнь все равно берет свое: надо продолжать работать, детям нужно учиться, покупать жилье. Потребительский спрос возвращается.
Я считаю, что нам нужно принять ситуацию такой, какая она есть. Нам с этим жить. Конечно, мы учитываем риски, которые на рынке возникают, оцениваем слабые и сильные стороны. Понимаем, например,что квартиры эконом-класса будут востребованней в текущей ситуации. У людей не так много денег, ипотека стала доступнее, банки понимают, что такое проектное финансирование, и будут поддерживать строительство. А людей, которые нуждаются в жилье с ценой 55-60 тысяч рублей за квадрат, в настоящий момент очень много. Сформировать такой продукт на текущем рынке - задача для девелопера непростая.
Виктор Ильичёв, основатель ГК «ВостСибСтрой». фото - А. Федорова
Что еще в планах на следующий год?
– Известный бизнес-консультант Ицхак Адизес говорит: в бизнесе надо делать интересные вещи и получать от этого удовольствие. И я поддерживаю эту мысль. Дело десятое, какой у тебя оборот в компании и сколько квадратных метров ты введешь. Не это принципиально. Главное – чтобы люди, которые работают, получали от этого удовольствие и были счастливы. Именно это – в планах.
Если же все-таки говорить конкретнее, то до 2022 года планируем прийти к такой формуле: 50% – девелоперский бизнес, 50% – подряды. Мы не хотим терять компетенции ни в том, ни в другом виде бизнеса. А потом уже будем ориентироваться по ситуации на рынке – либо в большей степени уходить в подряд, либо в девелоперский бизнес. Экспансию в другие регионы пока не рассматриваем - это дело единичных проектов. Мы здесь живем и здесь бы хотели работать. Уезжать тоже не собираемся.
Что бы вы пожелали коллегам, партнерам и просто иркутянам в новом году?
– Пережить достойно, спокойно, без паники коронавирусную ситуацию, уважать друг друга, сохранять семейные традиции, беречь семейный очаг. Помнить, что мы – самобытны, и беречь ценности, которые есть у нашего народа, у россиян, а не заимствовать бездумно все западное..
Желаю всем быть здоровыми, не потерять работу, а желательно – ее приумножить. Желаю постоянного движения вперед, без остановок на месте, - это особенно важно сейчас и мы, в нашей компании об этом тоже думаем.
Виктор Ильичёв, основатель ГК «ВостСибСтрой». фото - А. Федорова
*По материалам Сибирского Информационного Агентства
